Не пропусти
Главная » Ваш юрист » Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

Покупая квартиру на стадии ее строительства, можно значительно сэкономить финансовые средства.

Однако велик риск «заморозки» стройки или мошенничества со стороны застройщика и как следствие, неполучения купленной жилплощади. Именно для этого и предусмотрен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ).

В 2015 году образец договора долевого участия в строительстве немного изменился, точнее, были добавлены некоторые важные детали, но в целом суть его осталась прежней – обеспечить законность и безопасность сделки купли-продажи между застройщиком и конечным покупателем.

Предмет договора

Предметом договора долевого строительства являются обязательства сторон, непосредственно относящиеся к созданию объекта недвижимости, получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также к передаче и приему объекта долевого строительства (на основании ст.4 Закона № 214-ФЗ, п.1).

Текст договора четко определяет передачу строго определенного объекта недвижимости в установленный договором срок.



Никакие иные договоренности, как например, совместное финансирование строительства, участие в инвестиционной деятельности, уступка права требования готового объекта ДДУ не предусматриваются. Это справедливо, даже если подобное соглашение именуется как «договор участия в долевом строительстве».

Договором определяется объект долевого строительства, который должен получить его участник при получении застройщиком разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию (на основании  пп.1 п.4 ст.4 Закона №214-ФЗ).

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

В договоре долевого строительства обязательно должно быть указано:

  • наименование объекта недвижимости;
  • состав;
  • проектная площадь;
  • адрес;
  • конкретное расположение.

То есть указывается, какую именно квартиру получит участник, в каком доме, по какому адресу, на каком этаже, какой площади, планировки. Также уточняется, в каком виде объект подлежит передаче, с черновой отделкой или внутреннюю отделку осуществляет застройщик.

Скачать образец договор долевого участия в строительстве, актуальный на 2015-2016 год, можно здесь.



Существенные условия договора

С первых строк договора должно быть понятно между кем кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика».

Указывается следующая информация:

  • полное официальное наименование компании-застройщика;
  • дата и место ее регистрации;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.

Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и в проектной декларации.

При заключении договора долевого участия в строительстве с посредником, к договору должен прилагаться документ, подтверждающий законность его права на реализацию объекта.

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

Согласно уставу, от лица организации выступает генеральный директор, а значит и договор должен быть подписан именно им.

Если документ визируется иным представителем компании, то это означает осуществление его деятельности по доверенности. Такой вариант может создать определенные сложности в случае возможных судебных разбирательств.



Легитимность ДДУ обеспечивают точные характеристики объекта недвижимости, включая кадастровый номер участка, строительный адрес объекта и номер приобретаемой квартиры.

А с 2015 года в качестве обязательного введен пункт о финансовых гарантиях, посредством которых обеспечивается выполнение обязательств застройщиком.

Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.

Хотя закон не воспрещает вносить дополнения в договор, но оба вышеописанных варианта нарушают права участника долевого строительства.

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

Как предусматривает закон «О защите прав потребителей», если покупатель получает квартиру меньшей площади, то застройщик обязан пересмотреть цену и вернуть излишек.

Если же площадь квартиры оказалась больше, то дольщик не обязан ничего доплачивать, поскольку это вина застройщика.



Нередко застройщик пытается включить в договор пункт, согласно которому он имеет право на изменение проектной документации дома, в том числе этажности и планировки квартиры, без согласования с дольщиком.

Закон «О защите прав потребителей» и положения ФЗ-214 такое дополнение считают незаконным, поскольку покупатель должен располагать максимально подробной информацией о приобретаемом товаре.

Сроки строительства и сдачи объекта

Особого внимания требуют сроки, прописанные в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома:

  1. Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

    Срок ДДУ – его действие должно заканчиваться только после выполнения обязательств обеими сторонами.

  2. Конкретная дата получения дольщиком объекта недвижимости по акту – довольно часто застройщик указывает годовой квартал, когда дольщик должен получить ключ от квартиры. Это вполне законно, но крайне неудобно для участника долевого строительства.

Если компания не выполнит своих обязательств, то дольщик на основании ФЗ-214 может расторгнуть договор и подать судебный иск по истечении двух месяцев с момента завершения назначенного срока.



Сделать это можно по истечении двухмесячного срока  после окончания квартала, в котором дом должен был сдаваться согласно условиям договора.

Гарантийный срок – по закону застройщик несет ответственность за квартиру в течение пяти лет, а за инженерное и технологическое оборудование – три года. Любое сокращение этих сроков является незаконным.

Порядок расчетов

Немаловажное значение имеют пункты, касающиеся финансовой стороны сделки.

Договор должен четко определять стоимость объекта. При этом желательно в рублевом эквиваленте.

Если цена квадратного метра указана в условных единицах, но при этом текстом договора не фиксируется курс у.е., это может обернуться значительной переплатой для дольщика при повышении курса.

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

Оговаривается в ДДУ не только срок осуществления оплаты дольщиком покупки, но и источники денежных средств (собственный капитал или банковский займ).

Важно прописать в договоре кем именно будет осуществляться процесс регистрации прав собственности готового объекта недвижимости, застройщиком или дольщиком, и кто будет оплачивать расходы.



 

Уточнения требует и пункт об оплате коммунальных платежей. Нередко строительная организация возлагает на дольщика оплату «коммуналки» с момента ввода здания в эксплуатацию. Согласно законодательным нормам дольщик обязан оплачивать коммунальные платежи лишь после получения объекта недвижимости по акту.

Пределы ответственности сторон договора

При заключении договора долевого участия в строительстве важно четко знать пределы ответственности сторон:

  1. Иногда застройщик, пользуясь неосведомленностью дольщика, вписывает в договор пункт, по которому его ответственность за срыв указанных сроков наступает лишь при наличии его собственной вины. Это является прямым нарушением ФЗ-214.
  2. Расширение списка форс-мажорных обстоятельств. По закону к таковым относятся стихийные бедствия, войны, террористические акты. Застройщик может добавить к перечню принятие правительством новых законов, низкую зимнюю температуру и прочее.
  3. Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

    Застройщик может попытаться минимизировать собственную ответственность при сдачи объекта за счет условия, по которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает его соответствие договору. То есть исключается сама возможность претензий со стороны дольщика. Следует знать, что это абсолютно разные понятия и любые недоделки в квартире должны быть устранены застройщиком на основании ФЗ-214 либо дольщик должен получить денежную компенсацию.

  4. Весьма значимый момент договора – это срок, когда обязательства дольщика перед застройщиком считаются выполненными. Строительная организация чаще всего определяет этот срок, как момент поступления денег на ее счет. Однако согласно закону обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента внесения денег в банк, и он не несет ответственности за дальнейшие действия банковских организаций.



Основания и порядок расторжения договора

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ 214 и его образец, актуальный на 2016-2017 год

Расторжение ДДУ возможно при неисполнении обязательств одной из сторон. Подача искового заявления в суд возможно по истечении двух месяцев после указанного в договоре срока.

При этом следует обратить внимание на размер неустойки, выплачиваемой дольщиком, если расторжение договора долевого участия произошло по его инициативе.

Ее величина может варьироваться от 1 до 15 % от общей стоимости объекта. Иных наказаний для дольщика законом не предусмотрено.

Если ДДУ расторгнут по вине застройщика (просрочка исполнения обязательств, строительство некачественного жилья и т.п.), то никакие штрафные санкции к дольщику применяться не могут.

Если в договоре долевого строительства отсутствует хотя бы один из положенных законом пунктов, он не считается заключенным. То же касается и отсутствия регистрации ДДУ в Росреестре.

Видео: Юридическая помощь при долевом участии в строительстве

В видеосюжете юрист отвечает на вопросы граждан, касающихся заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.



Разъясняется, в чем суть данного соглашения, какая форма договора наиболее безопасна для приобретателя недвижимости, на что нужно обратить внимание при заключении сделки, какие моменты обязательно должны быть прописаны в тексте договора.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Как жить после развода в одной квартире

Содержание Как организовать проживание Что делать, если такая жизнь невозможна Иногда психологи называют развод смертью для отношений, но в нашей стране реальность такова, что достаточно часто бывшие супруги вынуждены проживать ...

При какой зарплате можно взять ипотеку?

С какой зарплатой можно взять ипотеку? Одним из основных критериев оценки заемщика, при рассмотрении заявки на кредит, является его заработная плата. Большинство заемщиков перед подачей документов пытаются узнать, какая должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку? Однозначно на этот вопрос не могут ответить даже представители банка.

Как написать заявление на замену водительских прав в органах ГИБДД?

Если водитель по какой-либо причине утратил свое водительское удостоверение (хищение, потеря), то ему следует обратиться в органы ГИБДД с целью получения дубликата нового образца. Ему необходимо написать заявление за замену ...

Как рассчитать размер страховой пенсии по старости?

В 2015 году в России началась пенсионная реформа. ФЗ №400 от 28.12.2013 содержит ряд положений, определяющих, как рассчитать размер страховой пенсии по старости в переходный период до 2024 года. Считаем ...

Как вступить в наследство после смерти матери

Нередко встречаются в нашей жизни ситуации, когда требуется вступить в права наследства. Но проблема в том, что многие не знают о том, как это можно сделать. Чаще всего люди обращаются ...

Претензия по договору долевого участия

Как написать претензию по договору долевого участия в строительстве Нарушение обязательств в процессе исполнения договорных отношений может повлечь различные меры ответственности.

Альтернативная гражданская служба в армии виды, сроки и последствия уклонения

В истории современной России право на прохождение альтернативной службы было впервые закреплено в Конституции 1993 года. Помимо нее, в настоящее время эта сфера регулируется несколькими международными правовыми нормами и рядом ...

Раздел наследственного имущества по закону

Если завещанием гражданин не распределил свое имущество, то происходит процедура наследования по закону. В таком случае имеет значение степень кровного родства между наследодателем и потенциальными наследниками. После смерти раздел наследственного ...

Как выделяется доля детям при использовании материнского капитала

Современная молодая семья – это постоянные финансовые трудности, нехватка времени на воспитание детей или денежных средств на ипотеку. Но не стоит рассуждать только в негативном ключе, ведь есть и поддержка ...

Претензия банку: как ее правильно написать, исходя из вашего случая

Что такое досудебная претензия банку и как ее правильно составить? В современных экономических условиях подавляющее большинство граждан и все юридические лица являются клиентами банков.

Очередность наследования по закону кого и в какой очередности призывают к наследованию без завещания

Гражданским кодексом (ч.3) предусмотрено два способа получения наследства: по завещанию и по закону. Первый способ предполагает, что собственник имущества может завещать его без ограничений любому человеку, не учитывая степень родства. ...

Как проверить штраф по постановлению, 2 быстрых способа

На сегодняшний день, ГИБДД тщательно отслеживает дорожное движение автомобилей, так как именно по их вине часто происходят аварии. Для того, чтобы уменьшить процент автомобильно-транспортных случаев, работники ГИБДД следят как ведут ...

Определение порядка общения с ребенком по закону: судебная практика

Развод является испытанием для всех, но самая уязвимая сторона семейных противостояний – дети. После расторжения брачных уз проживание на площади одной квартиры невозможно, и родители должны определиться, где и с ...

Преимущественное право покупки доли в ООО: кто имеет, особенности реализации 2017

Преимущественное право покупки доли в ООО Преимущественное право покупки доли в ООО гарантировано действующим гражданским законодательством и предоставляется учредителям общества в порядке и при условиях, установленных ГК РФ и внутренними документами предприятия.

Особенности нотариального перевода зарубежных документов

Нередко появляется необходимость в использовании на территории России документов, выданных в других странах. Это могут быть документы иностранцев или россиян, которые вернулись домой после длительного пребывания за границей. Чтобы такие ...

Возможность выплаты алиментов на жену

Далеко не каждый брак заканчивается долгими и счастливыми годами совместного существования, огромное количество пар в итоге разводится. Не всегда удается уладить все разногласия полюбовно, и государство придумало инструмент, дающий бывшим ...

Как оформить (зарегистрировать) ИП: пошаговая инструкция в 2017 году

Друзья, сегодня мы расскажем Вам о том, как просто и шаг за шагом открыть ИП в 2017 году. Для тех, кто никогда не проходил эту процедуру будет весьма полезно ознакомиться ...

Предварительный договор купли продажи квартиры

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? ​Приобретение квартиры – важный шаг для любой семьи. И главное здесь – выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости.

Объяснительная записка об опоздании на работу

Даже самый точный механизм иногда дает сбой, даже самый пунктуальный работник может опоздать в силу непредвиденных обстоятельств. Насколько важно соблюдать свои должностные обязанности, настолько же нужно быть уверенным, что ваши ...

Раздел имущества при расторжении гражданского брака

Ранее в наших статьях мы уже рассматривали такую проблему, как раздел имущества после развода, как быть с имуществом, нажитом в гражданском браке, и которое, ввиду сложившихся обстоятельств, необходимо разделить? На ...

Правовой режим земель водного фонда

Земли водного фонда: правовой режим Земли водного фонда используются для постройки и использования зданий, которые обеспечивают нужды первой необходимости для населения.

Рейтинг@Mail.ru