Главная 7 Ваш юрист 7 На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.

Покупка квартиры у юридического лица: особенности сделки

Для юридических лиц в форме АО или ООО законодательно предусмотрен особый порядок сделок с ценным имуществом. Сделки, которые связаны с отчуждением такого имущества, называются крупными.

Для того чтобы сделка была признана крупной, стоимость продаваемого имущества должна составлять не менее 25% от балансовой стоимости активов организации.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Кроме этого, уставом общества может быть предусмотрено отнесение к такой категории сделок договоров по продаже недвижимого имущества.

Прежде чем совершать крупную сделку, генеральный директор должен согласовать ее с остальными участниками общества и получить одобрение. Такое согласие должно дать либо собрание акционеров, либо совет директоров.

Зачем необходимо такое согласие? Всё очень просто: генеральный директор является единоличным исполнителем всех сделок, но зачастую стоимость недвижимости может составлять более половины активов общества. И для того чтобы не стать банкротом, введен сдерживающий механизм для руководителя организации в виде разрешения на совершение крупной сделки.

А если такую сделку совершить без согласия? Тогда она может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласитесь: приятного в возникшей ситуации будет мало.

Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

Документами для подтверждения согласия на совершение сделки могут являться:

  • выписка из протокола собрания;
  • протокол собрания;
  • письменное согласие в произвольной форме.

Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.

Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Как уберечься от мошеннических схем при покупке квартиры у юридического лица?

Чтобы предотвратить описанную выше ситуацию, можно поступить следующим образом.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Во-первых, присутствовать на заседании общего собрания директоров, если такая возможность имеется. Если нет, то внимательно изучите процедуру принятия решений коллегиальным исполнительным органом: как должно оформляться согласие, каков кворум собрания и т.д.

Во-вторых, по возможности нужно показать весь пакет документов по сделке специалистам в области договорного права (или риэлтору).

В-третьих, еще на стадии переговоров проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на недвижимость: действительно ли она находится в собственности, а не в аренде.

Далее попросите выписку из ЕГРН (бывший ЕГРП) на предмет наличия на квартире ареста, залога и т. д. Если вы обнаруживаете, что квартира участвовала в судебном разбирательстве, вспомните Гражданский кодекс и обратите внимание на то, что срок исковой давности по спорам — 3 года, поэтому к покупке такой квартиры стоит отнестись внимательно.

Для успокоения запросите еще одну справку — выписку из домовой книги. По ней вы сможете увидеть, кто зарегистрирован в квартире. Если вам встречается упоминание о несовершеннолетнем ребенке, требуйте согласия органа опеки на совершение сделки.

Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?

Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.

Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.

Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.

Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.

Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.

О admin

x

Check Also

Налоговая декларация по налогу на имущество организаций

Налоговая декларация по налогу на имущество организаций Новая декларация по налогу на имущество: в чем ее особенности Фирмы — плательщики налога на имущество при подаче отчетности за 2017 год должны ...

Налоговая декларация по земельному налогу

Налоговая декларация по земельному налогу за 2017 год Декларация по земельному налогу 2017 года имеет ряд примечательных новшеств в сравнении с предыдущей версией отчета. Изучим их. Кто и когда сдает ...

Налоговая декларация по акцизам на табачные изделия

Налоговая декларация по акцизам на табачные изделия Что представляет собой декларация и кто ее сдает? Налоговая декларация по акцизам на табачные изделия введена приказом Минфина России от 14.11.2006 № 146н. ...

Налоговая декларация по акцизам на алкогольную продукцию

Налоговая декларация по акцизам на алкогольную продукцию Кто и когда сдает декларацию (и нужно ли сдавать отчетность по пиву)? Налоговая декларация по акцизам на алкогольную продукцию утверждена приказом ФНС России ...

Налоговая декларация по акцизам – пример заполнения

Налоговая декларация по акцизам – пример заполнения Налоговая декларация по акцизам предоставляется в ФНС по месту нахождения налогоплательщика или его обособленного подразделения. Законодательством предусмотрено 3 разновидности соответствующей декларации. Изучим их ...

Налоговая база для патента – расчет стоимости

Налоговая база для патента на 2017 год – расчет стоимости Налоговая база для патента на 2017 год устанавливается на уровне законодательства региона и включается в формулу расчета налога для ИП ...

Налоги обособленного подразделения без отдельного баланса

Налоги обособленного подразделения без отдельного баланса Обособленные подразделения без отдельного баланса часто встают перед вопросом: нужно ли им уплачивать налоги? Если нужно, то какие, а если нет — то какие ...

Налог с продажи недвижимости нерезидентами

Уплата налога с продажи недвижимости в России нерезидентами Следует упомянуть, что полученный доход от продажи недвижимости, облагается налогом в случае, если физлицо, продающее свое имущество не является налоговым резидентом РФ. ...

Налог на роскошь в 2018 году

Налог на роскошь в 2018 году Последние годы выдались не простыми для страны, поэтому введение и реализация налога на роскошь логический шаг. В этой статье мы попытаемся ответить, на что ...

Налог на реинвестирование дивидендов

Налог на реинвестирование дивидендов Инвесторами выплачивается налог на реинвестирование дивидендов , даже если они никогда не получают дивиденды фонда. ПИФ и другие инвестиционные компании, выплачивают дивиденды акционерам, дивиденды состоят из ...

Налог на прибыль организаций

Налог на прибыль организации Налог на прибыль: общие сведения Налог на прибыль юрлиц взимается при общем режиме налогообложения (ОСНО), который автоматически присваивается налогоплательщику при постановке на учет в ФНС. Налог ...

Налог на прибыль иностранной организации в РФ

Налог на прибыль иностранной организации в РФ Налог на прибыль иностранной организации в РФ обязаны рассчитывать и уплачивать представительства иностранных компаний, работающие на территории РФ, налоговые агенты и контролирующие лица. ...

Налог на прибыль в 2018 году в России: ставка, система расчета и особенности

Налог на прибыль в 2018 году в России. Система расчета и особенности Бизнесмены платят налог на прибыль и продолжать это делать и в 2018 году. Деление между федеральным и региональным ...

Налог на переводы с карты на карту оказался

Налог на перевод с карты на карту для физических лиц На прошлой неделе практически все интернет-СМИ стали активно тиражировать новость о том, что в стране вводится налог за перевод денежных ...

Налог на парфюмерно-косметическую продукцию

В России вводится налог на парфюмерно-косметическую продукцию В Министерстве Здравоохранения одобрили и поддержали проект по введению акцизов на парфюмерно-косметическую продукцию. Сегодня эту информацию официально подтвердили в пресс-службе Минздрава. И если ...

Налог на квартиру в 2018 году: расчет налога, нюансы

Налог на квартиру в 2018 году по кадастровой стоимости Уплата налога на недвижимость в следующем году будет рассчитываться из кадастровой стоимости. Стоит отметить, что она зачастую отличается от реальной стоимости ...

Налог на имущество физических лиц в 2017

Налог на имущество физических лиц в 2017 Недавние изменения законодательства, в области налогообложения на имущество для физических лиц, в 2017 году вызывают для многих ряд вопросов. Разобраться в порядке исчисления ...

Налог на имущество организаций – сроки сдачи отчетности

Налог на имущество организаций – сроки сдачи отчетности Налог на имущество организаций – сроки сдачи отчетности по нему определяются положениями как федерального, так и регионального законодательства – формирует обязательство по ...

Налог на имущество организаций – размер ставки

Каков размер ставки налога на имущество организаций? Применение налоговой ставки: налог на имущество (аванс) по средней стоимости Первая формула, в которой применяется такой показатель, как ставка, — формула для расчета ...

Налог на имущество организаций – понятие и характеристика

Налог на имущество организаций – понятие и характеристика Какой это налог — налог на имущество? Элементы налогообложения Чтобы понять, какой же это налог – налог на имущество организаций, обратимся к ...

Налог на дарение недвижимости и квартиры

Налог на дарение недвижимости (квартиры): в каких случаях платится налог, как исчисляется Оформляя договор дарения или передавая вещь в дар, нужно учитывать требования об уплате налога. Он платится не всегда, ...

Рейтинг@Mail.ru