Не пропусти
Главная » Семейное право » Права и обязанности собственника и жильцов квартиры

Права и обязанности собственника и жильцов квартиры

Права и обязанности собственника и жильцов квартиры

Всех жильцов квартиры можно разделить на собственника (собственников) жилого помещения, членов его семьи и нанимателей. До недавнего времени все граждане нашей страны были нанимателями, хотя немногие об этом задумывались, считая квартиры, в которых проживали, своими. Единственным же собственником всего жилого имущества было государство.

После принятия в 1990 году законов о собственности в СССР и РСФСР в жизнь наших граждан вернулось понятие частной собственности. Частная собственность – форма собственности, подразумевающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество. С момента начала приватизации в 1991 году доля частной собственности в жилом фонде стала быстро увеличиваться.

Собственник квартиры – это физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на данное недвижимое имущество. Оно могло возникнуть в результате приватизации квартиры, ее покупки, получения в наследство, дарения, мены.

Наниматель – лицо, пожелавшее снять квартиру на некоторый период и получившее право пользования ею на определенных условиях в результате договора с собственником.

Права и обязанности жильцов (как собственников, так и нанимателей) регулируются нормами гражданского и жилищного кодексов.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, в соответствии с ее назначением и пределами.

Правом пользования квартирой наряду с собственником обладают члены его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК). К ним относятся проживающие вместе с ним в данном жилом помещении супруг или супруга, дети и родители. Также членами семьи могут быть признаны другие родственники и иные граждане, если они вселены собственником в квартиру в качестве членов его семьи.

Собственник квартиры может использовать ее не только для личного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору найма, безвозмездного пользования или на другом законном основании. Юридическому лицу квартира может быть предоставлена на основании договора аренды. При этом должны быть учтены требования жилищного и гражданского законодательства.

Квартира может использоваться собственником и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает требований, предъявляемых к жилому помещению, и законных прав и интересов других граждан. Это касается лиц творческих профессий, а также лиц, занимающихся адвокатской, репетиторской, риелторской и консультационной деятельностью.

В то же время размещение промышленного производства в жилом помещении запрещено. Кроме того, согласно ГК РФ (п. 3 ст. 288), собственник может разместить в жилом помещении предприятие, учреждение или организацию только после перевода его в нежилое. То есть индивидуальный предприниматель может открыть офис в жилом помещении, а юридическое лицо на это права не имеет.

Собственник квартиры имеет право на ее переустройство и перепланировку. Основания и порядок их проведения детально отражены в 4-й главе ЖК. Выполнены эти процедуры могут быть только после согласования с соответствующим органом местного самоуправления. При отсутствии решения данного органа или нарушении проекта перепланировки собственник квартиры обязан привести ее в исходное состояние. В противном случае суд по иску органа может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Вырученные средства поступают собственнику после вычета расходов на исполнение судебного решения.

Под распоряжением квартирой понимается право определения ее юридической судьбы. Собственник может совершать сделки, направленные на перевод жилого помещения в нежилое, отчуждение помещения, расприватизации, отказа от права собственности. Данные сделки представлены договорами купли-продажи, мены, дарения, ипотеки, ренты, аренды с правом выкупа, внесения в имущественный капитал юридического лица в качестве вклада и др. Регламентируются они ГК РФ.

Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности, закрепленные в ЖК РФ. Их можно условно разделить на две группы. К первой группе относится бремя расходов на содержание жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме или коммунальной квартире. Ко второй группе относятся обязанности содержания имущества в надлежащем виде, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, соблюдение законных прав и интересов соседей.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяются на всех собственников жилых помещений в нем (согласно ст. 158, п. 3 ЖК).

При пользовании квартирой в многоквартирном доме собственником должны быть соблюдены права и интересы граждан, проживающих в нем, и соседей. Кроме того должны выполняться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, требования законодательства и правила пользования жилыми помещениями.

Далеко не все лица, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. В ЖК закреплены права и обязанности трех групп лиц, имеющих ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:

  • члены семьи собственника (в том числе, бывшие);

  • лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;

  • лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.

    Права членов семьи владельца квартиры определены в 31 статье ЖК РФ. Согласно этому, члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением между ними. Однако при желании обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.

    Бывшие члены семьи собственника – это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.

    Эта ситуация имеет много отрицательных моментов, поскольку бывшие члены семьи собственника не защищены законодательно. Так, при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье. Но бывает, что идти им некуда. А нередко человек остается на руках с несовершеннолетним ребенком.

    Ничуть не лучше и случай, когда квартира зарегистрирована на ребенка. Поскольку собственником является он, то получается, что став совершеннолетним, он фактически может выгнать на улицу родителей, если те зарегистрированы по иному адресу. Подобные ситуации нередко становятся поводом для судебного разбирательства.

    Право пользования квартирой может быть сохранено судом за бывшим членом семьи, если имущественное положение не позволяет ему обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право обязать собственника обеспечить бывших членов семьи иным жилым помещением по их требованию при исполнении алиментных обязательств.

    Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно – ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.

    Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ (ст. 40) лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для чистой продажи.

    Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещание желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.

    Согласно ст. 1137 ГК РФ, завещательный отказ предполагает возложение завещателем на своих наследников исполнения обязанности имущественного характера в пользу определенного лица (лиц). Указанные лица имеют право требовать исполнения этой обязанности. Как пример – квартира передана в наследство сыну с указанием в завещании, что он должен предоставить дочери право пользования этой квартирой в течение некоторого срока (или пожизненно).

    Лицо, получившее право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется данным помещением наравне с собственником. По истечении указанного в завещании срока право пользования квартирой у данного лица прекращается.

    Проживающий в жилом помещении на основании завещательного отказа дееспособный гражданин несет солидарную ответственность с его собственником по всем обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением (если иное не предусмотрено соглашением между ними).

    Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, имеет право пользоваться данным помещением так же, как и лицо, получившее право пользования по завещательному отказу.

    Права и обязанности жильцов-нанимателей квартиры также регулируются ЖК РФ. В зависимости от того, кто является владельцем жилого помещения, различают социальный и коммерческий наем. Первый используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, второй также и в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилищного найма являются наиболее значимым основанием для возникновения права пользования жилым помещением.

    Согласно п. 1 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

  • пользоваться жильем и имуществом, находящимся в нем, в течение срока аренды;

  • заселять на снимаемую жилую площадь других людей, только получив разрешение наймодателя;

  • расторгать договор найма, поставив об этом в известность наймодателя;

  • иметь временную регистрацию в данной квартире;

  • сдавать жилое помещение в поднаем;

  • обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;

  • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта;

  • выступать нанимателем первой очереди при окончании срока действия договора аренды (иметь приоритет на пролонгацию найма).

    К обязанностям нанимателя относятся следующие:

  • использование арендуемой жилой площади по назначению (для проживания в ней);

  • соблюдать нормы пользования жилой площадью, поддерживать порядок и чистоту;

  • нести материальную ответственность за состояние жилплощади;

  • производить текущий ремонт жилого помещения;

  • своевременно оплачивать телефон и услуги коммунальных служб, если это указано в договоре;

  • разрешать наймодателю осматривать состояние квартиры и имущества;

  • освободить жилплощадь по окончании срока договора.

    При желании снять квартиру у частного лица заключается договор коммерческого найма. Для его заключения в отличие от договора социального найма не требуется наличия административных предпосылок, таких как нуждаемость, постановка на учет и получение ордера. Необходимо, чтобы было достигнуто соглашение по существенным условиям договора.

    Другим отличием договора коммерческого найма от социального является то, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Никаких норм для этого не существует.

    Согласно ГК РФ, договор коммерческого найма жилого помещения устанавливается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в соответствии с установленной законом письменной формой. Срок действия договора определяется во время его заключения. ГК РФ устанавливаются два варианта договора – краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

    Для обеспечения прав нанимателя и наймодателя, а также стабильных отношений при коммерческом найме жилья ГК РФ установлено преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права наймодатель должен не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Наниматель при этом не может требовать увеличения числа постоянно проживающих с ним лиц по договору найма квартиры.

    Если владелец квартиры не хочет сдавать жилое помещение внаем больше года, он должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае невыполнения владельцем этой обязанности договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

    Заключая коммерческий договор, следует определить, какая часть жилого помещения сдается внаем (вся квартира или ее изолированная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) предметом договора быть не могут. В договоре определяется размер платы за жилье, определяется также, будут ли в нее входить коммунальные платежи. Кроме этого оговаривают права и обязанности сторон, а также их ответственность при нарушении договора.

    В связи с рядом изменений в стране в последние годы число желающих приобрести или снять квартиру в Москве резко возросло. Поэтому необходимо четко разбираться в том, на что имеют права владелец жилья и квартиросъемщик, и в чем состоят их обязанности. Знание своих прав и обязанностей даст ответы на многие важные вопросы и поможет избежать неприятных ситуаций.

  • О admin

    x

    Check Also

    Раздел имущества между супругами в Москве, как разделить имущество между супругами

    Отношения имущественного характера – это основная тема любого гражданского спора. Раздел имущества между бывшими супругами считается наиболее проблематичным и сложным вопросом на сегодняшний день. Судебные разбирательства, касающиеся темы раздела совместно ...

    Раздел имущества между супругами

    Развод имеет множество негативных сторон, одной из которых является раздел имущества между супругами. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации раздел имущества при разводе супругов – это юридическая процедура, которая ...

    Раздел имущества людей не будучи в браке

    Раздел имущества людей не будучи в браке. Как делится имущество, которое было нажито в гражданском браке? Что такое гражданский брак Семейное законодательство РФ не признает фактическое сожительство граждан без госрегистрации ...

    Раздел имущества л общих долгов л долгов при л долгов между супругами, Раздел совместно нажитых долгов

    В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Таким имуществом, в частности, являются движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, доли ...

    Отсрочка от армии по обучению, при рождении ребенка

    Отсрочка от армии: кто и как ее может получить Что такое отсрочка от армии? Отсрочка службы в армии – это свобода от призыва! Но только на время и только по ...

    Раздел имущества и кредитных долгов при разводе

    Раздел имущества и кредитных долгов при разводе. Советы адвоката по семейным делам Никто не будет спорить, что развод это весьма неприятный процесс, а если ему сопутствует и раздел совместно нажитого ...

    Отпуск родителям по уходу за ребенком-инвалидом

    Отпуск родителям по уходу за ребенком-инвалидом Отпуск по уходу за ребенком-инвалидом — законодательство такого вида освобождения от работы не предусматривает. Однако на основании некоторых норм Трудового кодекса работнику может быть ...

    Раздел имущества и долгов при разводе

    По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга должника, которая причиталась бы супругу-должнику при ...

    Раздел имущества и бизнеса между супругами

    Как делится бизнес при разводе? В экономическом аспекте такая организация состоит из денежного капитала вкладов ее создателей и любого движимого и недвижимого имущества, используемого для предпринимательской деятельности. При расторжении брака ...

    Раздел имущества гражданском браке

    раздел имущества, если жили гражданским браком. на чьей стороне будет суд? во время гражданского брака была куплена квартира и машина. все записано на меня. брак не зарегистрирован. прописан он был ...

    Раздел имущества в ипотеке при разводе супругов, в том числе с детьми, как делятся кредиты

    Кредиты, ипотека и другие долговые обязательства при разводе По данным социологов Фонда Общественное мнение, 27% россиян имеют неоплаченный кредит. Деньги берутся на абсолютно разные цели. От микрозаймов на покупку телефона ...

    Раздел имущества в гражданском браке: раздел совместно нажитого имущества

    То есть лиц, состоящих в семейных отношениях без регистрации брака. Если Вы не зарегистрировали брак и не являетесь супругами, то на имущество, нажитое в период Вашего сожительства, не распространяется законный ...

    Раздел имущества в гражданском браке: права и обязанности сторон

    Раздел имущества в гражданском браке: права и обязанности сторон В последние годы одной из наиболее популярных форм отношений стал гражданский брак; раздел имущества в таких взаимоотношениях таит в себе некоторые ...

    Раздел имущества в гражданском браке: особенности и сложности – По закону

    Раздел имущества в гражданском браке: особенности и сложности Совместно нажитое имущество в гражданском браке: права супругов Многие люди проживают фактически одной семьей без регистрации брака. Причин для этого много. Это ...

    Раздел имущества в гражданском браке: Как делиться совместно нажитое имущество сожителей

    Гражданским браком являются добровольные взаимоотношения между мужчиной и женщиной, которые предполагают совместное ведение хозяйства, проживание и другое. Такой вид отношений не требует процедуры регистрации, поэтому стороны союза не имеют друг ...

    Раздел имущества в гражданском браке: исковое заявление образец

    Гражданским браком называют неоформленные официально отношения, когда люди проживают вместе и ведут общее хозяйство. С юридической точки зрения такие отношения нельзя назвать брачными, так как они не узаконены. Следовательно, на ...

    Раздел имущества в гражданском браке: делится ли совместно нажитое?

    Можно ли разделить имущество, нажитое в гражданском браке? В последнее время граждане РФ часто обращаются в юридические конторы с вопросом о разделе имущества нажитого в гражданском браке. Так как сейчас ...

    Раздел имущества в гражданском браке, основания и порядок раздела

    Гражданский брак как правовая категория подразумевает совместное проживание пары без официальной регистрации семейных правоотношений. С юридической точки зрения подобный союз не имеет правовой силы и, соответственно, не создает каких-либо правовых ...

    Раздел имущества в гражданском браке с детьми

    Современные люди очень часто не спешат оформлять отношения. С одной стороны многие боятся налагать на себя дополнительные обязанности, с другой – независимое экономическое положение способствует тому, что человек привыкает опираться ...

    Отец и материнский капитал: возможность получения, доля и оформление

    Имеет ли право отец на материнский капитал и как его получить Материнский капитал представляет собой программу господдержки государства за рождение или усыновление второго и последующих детей. В таком случае мать ...

    Раздел имущества в гражданском браке по закону: подробно

    Раздел имущества в гражданском браке: 2 типа раздела + 4 правила, о которых нужно помнить + 7 видов имущества, которое можно делить + 5 типов неподлежащего разделу имущества + 8 ...

    Рейтинг@Mail.ru