Главная 7 Юрист1 7 Обмен долями между родственниками

Обмен долями между родственниками

Обмен долями в квартирах между родственниками сделка достаточно распространенная. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли. Главное доля должна быть надлежащим образом зарегистрирована, чтобы ею можно было распоряжаться.

Процедура обмена долями в квартирах между родственниками, когда речь идет о жилье, занимаемом сторонами по договорам соцнайма, происходит в соответствии со ст. 72 ЖК РФ. Не имеет значения, в данном случае, в каких конкретно населенных пунктах находятся оба объекта сделки. Это может быть один и тот же город, или два разных. Чаще всего происходит обмен долями в разных квартирах, но ничто не мешает совершить обмен и между проживающими в одной и той же квартире, особенно когда доли не равны.

Оформляется обмен соответствующим договором (соглашением). Документ заранее готовится в трех экземплярах, после чего стороны подписывают каждый из них. Очень важно правильно соблюсти форму договора и указать все необходимые сведения. Для этого формулировку документа следует доверить квалифицированному юристу.

По одному экземпляру после подписания стороны оставляют у себя, а третий подается в местную администрацию для регистрации. Последствием такой сделки становится аннулирование прежних договоров соцнайма. Опираясь на договор обмена, администрация заключает новое соглашение о передаче данного жилья новым нанимателям. Соответственно заявление подается от имени всех участников, не только обменивающихся сторон, но и тех, кому принадлежат оставшиеся доли в квартирах. Данная процедура занимает не более 10 дней с момента подачи заявления.

Вместе с заявлением в администрацию подается следующий пакет документов:

  1. Копии паспортов всех участников.
  2. Прежние договора соцнайма.
  3. Ордера на право вселения в квартиры.
  4. Разрешение администрации на вселение.
  5. Справка о составе семьи на каждую квартиру.
  6. Письменные согласия всех нанимателей данного жилья.
  7. Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, либо недееспособные граждане, тогда потребуется письменное согласие органа опеки и попечительства.
  8. Квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Крайне неприятно столкнуться после тщательной подготовки документов с отказом в ее проведении. Администрация вправе отказать сторонам в выдаче разрешения на совершение обмена (ст. 73 ЖК РФ). Причинами могут стать:

  1. Любое из помещений не подходит для дальнейшего в нем проживания (находится в аварийном состоянии).
  2. Имеется судебное решение, закрепляющее право на использование жилья.
  3. Дом, указанный в соглашении сторон, внесен в план на снос.
  4. Участник сделки страдает хроническим заболеванием, представляющим опасность для окружающих.
  5. Любой из домов нуждается в капремонте.
  6. Жилье является служебным и не может являться объектом любых сделок с недвижимостью.

Если ни одна из причин не соответствует вашему конкретному случаю, тогда отказ можно оспорить в судебном порядке.

Администрация выдаст разрешение на обмен, без оглядки на равенство обмениваемых долей. Однако, стороны часто производят обмен с доплатой. В данном случае доплата вопрос договоренности между сторонами, не фиксируемой в процессе юридического оформления сделки. Например, стороны могут заключить между собой любой договор, согласно которому одна сторона передает другой стороне деньги в указанный срок. В этом случае его не нужно представлять в администрацию. Факт передачи денег необходимо зафиксировать распиской в получении.

Процедура обмена отличается тем, что сторонам не нужно с кем-либо согласовывать свое намерение совершить данную сделку. Регистрация происходит без привлечения администрации, только в Росреестре. Регистрировать договор мены можно без привлечения нотариуса, так как закон этого не требует. Но привлечение нотариуса придаст законности сделки больше веса. Стороны при этом будут вынуждены заплатить не только госпошлину за регистрацию договора, но и оплатить услуги нотариуса, согласно тарифам.

Казалось бы, зачем платить больше, если результат одинаков? Но причины есть, причем вполне веские. Любые сделки с недвижимостью могут стать предметом позднейших разбирательств. Например, родственники сторон могут пожелать оспорить сделку, посчитав нарушенными свои интересы. Если договор не был нотариально заверен, оспорить его проще.

В Росреестр стороны подают заявление на регистрацию договора обмена, а также следующий пакет документов:

  1. Сам договор обмена. В нем обязательно указывается размер долей, их стоимость, а также описание каждого объекта недвижимости.
  2. Паспорта всех сторон.
  3. Документы, подтверждающие родство: свидетельство о браке, свидетельство о рождении и т.д.
  4. Выписки из ЕГРП, подтверждающие права собственников на доли в квартирах.
  5. Согласие остальных совладельцев на сделку, заверенное нотариально. Если любая из сторон состоит в законном браке, потребуется дополнительно приложить нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
  6. Если в любой из квартир зарегистрирован несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин, то дополнительно подается письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
  7. Выписки из ЕГРП об отсутствии на обоих объектах ареста, залога и иного обременения.
  8. Техпаспорта квартир.
  9. Поэтажные планы домов, в которых находятся квартиры, а также экспликации.

В случае, когда обмениваемые доли не отличаются между собой ни по площади, ни по стоимости, не возникает никаких препятствий. Но так бывает крайне редко. Чаще всего доли сильно отличаются друг от друга. В этом случае закон требует той стороне, которая получает большую долю произвести доплату.

Избежать этого можно в том случае, если сделка оформляется не договором мены, а двумя дарственными. В этом случае размеры долей и их стоимости не имеют никакого значения. Каждая сделка проводится отдельно и отдельно регистрируется. Лучше провести ее через нотариуса, который сам подготовит заявление в Росреестр и выдаст сторонам по окончании процедуры выписки о переходе права собственности.

Закон обязывает соблюдать права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью. Так, будет признана незаконной сделка по передаче в дар несовершеннолетним своей доли кому-либо. В то же время принимать дар несовершеннолетние могут, хотя и с согласия своих родителей (опекунов).

Нельзя снять с регистрации перед сделкой несовершеннолетнего в квартире, участвующей в сделке. Это обстоятельство обязательно проверяется органом опеки и попечительства и может стать причиной запрета на сделку.

Можно ли обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах?

Сделка такого рода не пройдет. Администрация не выдаст разрешение на обмен, так как обе квартиры должны находиться в равном юридическом статусе. Сторонам придется подождать завершения приватизации муниципального жилья, чтобы совершить обмен.

Налогообложение сделки обмена долями между родственниками

Фактически сделка обмена это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Важно в точности понимать, когда именно стороны обязаны заплатить налог, а когда этого можно не делать. Подоходный налог граждане обязаны заплатить в двух случаях:

  1. Получаемая налогоплательщиком по договору обмена доля в квартире принадлежала собственнику менее 5 лет (если право владения возникло до 2016 г., то срок короче 3 года).
  2. Доля в квартире передается новому владельцу с доплатой.

Соответственно при равенстве долей, когда их рыночные стоимости (кадастровые) равны, обязанности платить налог на полученный доход не возникает, равно как и не придется платить налог с обмены долями, принадлежавших своим владельцам менее 3 лет.

Есть ряд особенностей при исчислении суммы налога:

  1. Базой для расчета служит только разница между стоимостями долей.
  2. Полученная за долю доплата обязательно должна быть надлежащим образом задекларирована (до 30 апреля следующего года после сделки).
  3. Декларировать полученный доход даже при отсутствии доплаты следует, когда доля была в собственности менее 5 лет (3 лет).

Оплачивать налог на доход следует до 15 июля следующего года после регистрации договора обмена. Однако, Росреестр не примет документы на регистрацию, если налог уплачен не будет. Поэтому оплатить его нужно сразу после заключения сделки и к пакету подаваемых документов в Регистрационную палату прикрепить квитанцию об оплате.

Сделка обмена долями недвижимости между родственниками не имеет особых привилегий, так как процедура ничем не отличается от сделки между посторонними людьми. При регистрации дарственной родственники (близкие) освобождаются от уплаты налога, но на договора мены это правило не распространяется.

Юридические последствия сделки идентичны тем, которые наступают при совершении купли-продажи. Однако, если доли равны по стоимости, то смысл в договоре обмена есть: стороны не будут обязаны платить налог на доход, как при подписании купчей.

    О admin

    x

    Check Also

    Юридическое лицо – это

    Понятие юридическое лицо встречается в самых разных жизненных ситуациях. Что означает данный термин? Юридические лица в РФ По российским законам, юридическое лицо – это компания, имеющая собственное имущество и прошедшая ...

    Штраф за просроченный паспорт: каков размер штрафа за старый паспорт?

    Штраф за просроченный паспорт предусмотрен законодательством РФ в качестве меры, призванной стимулировать граждан более добросовестно относиться к документу, удостоверяющему личность. О том, какое наказание может вам грозить за просрочку замены ...

    Штраф за отсутствие прописки

    При переезде на новую жилую площадь гражданин обязан проставить штамп о регистрации. Такое требование связано не только с контролем заселения, но и в связи с необходимостью начисления оплаты коммунальных услуг, ...

    Справка о том, что не получал единовременное пособие при рождении ребенка: образец и правила оформления

    При рождении ребенка государство выплачивает одному из родителей единовременно денежную сумму, которая устанавливается отдельными нормативными актами. Но для ее получения необходимо предоставить справку, что второй из супругов не получил такую ...

    ЯрскГрад – общество – Минимальная пенсия в России с 1 января года по регионам таблица: Повышение военных пенсий, на сколько процентов

    Минимальная пенсия в России с 1 января 2018 года по регионам таблица: Повышение военных пенсий, на сколько процентов // 21.10.2017 Многие российские пенсионеры надеются на то, что государство все же ...

    Электронный паспорт будут выдавать с г

    Но 76 процентов, тем не менее, уверены, что электронное удостоверение личности очень удобно. В нём будут храниться паспортные данные, полис ОМС, водительское удостоверение, трудовая книжка и ИНН, электронная квалифицированная подпись. ...

    Юридическая консультация по разводу и разделу имущества бесплатно

    В редких случаях развод бывает ожидаемым событием. Супруги находятся в тяжёлом эмоциональном состоянии. Своевременная консультация юриста по семейным спорам, в частности разводам, может выполнять не только роль юридической помощи, но ...

    Юриспруденция, право – Прекращение брака – скачать бесплатно

    1. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ БРАКА. 4 2. РАСТОРЖЕНИЕ БРАКА В ОРГАНАХ ЗАГСА 8 2. 1. Расторжение брака по заявлению обоих супругов. 8 2. 2. Расторжение брака по заявлению одного из супругов. ...

    Штраф за отсутствие страховки ОСАГО, новые правила

    Наличие обязательной автостраховки и штраф за отсутствие страховки ОСАГО в 2018 году – больная тема для многих водителей. Некоторые и вовсе пренебрегают законом, нарушают порядок и ездят без заветного полиса. ...

    Электронный паспорт будут выдавать с г

    Но 76 процентов, тем не менее, уверены, что электронное удостоверение личности очень удобно. В нём будут храниться паспортные данные, полис ОМС, водительское удостоверение, трудовая книжка и ИНН, электронная квалифицированная подпись. ...

    Увольнение во время больничного: можно ли уволиться

    Уволиться, находясь на больничном, можно только по собственной инициативе. Если увольнение на больничном происходит по решению работодателя (основание прогул в течение болезни, увольнение по сокращению штата и т.п.), его действия ...

    Юрист отвечает на вопросы родителей: получение статуса ребенка-инвалида и признание недееспособности – Благотворительный фонд Даунсайд Ап

    Основные темы статьи юриста – получение и оформление инвалидности, права, которые имеют дети с ограниченными возможностями и дети с синдромом Дауна на получение этого статуса, а также отношение к такому ...

    Что это такое – безотзывная банковская гарантия?

    Виды банковских гарантий в РФ Классификация видов гарантий, выдаваемых банками в РФ, прямо не предусмотрена законом (какого-либо разделения банковских гарантий в законодательстве нет). Однако, исходя из практики гражданских правоотношений и ...

    ЭЦП для физических лиц – как получить, бесплатно сделать, Госуслуги, Росреестра, сколько стоит

    Как получить ЭЦП физическому лицу в 2017 году? Для ответа на данный вопрос необходимо знать некоторые особенности и утвержденные законодательные акты. Получить электронную подпись для физических лиц в 2017 году ...

    Юриспруденция, право – Понятие брака

    1. ПОНЯТИЕ БРАКА 4 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ БРАКА 7 2. 1. Условия заключения брака 8 2. 2. Препятствия к вступлению в брак 9 3. ЗНАЧЕНИЕ РЕГИСТРАЦИИ БРАКА. 12 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ...

    Этапы эмиссии ценных бумаг и правовое регулирование

    Правовое регулирование эмиссии ценных бумаг в РФ Положения, регулирующие отношения по эмиссии ценных бумаг, закреплены в законе О рынке ценных бумаг от 22.04.1996 № 39-ФЗ. Кроме того, эмитентам следует руководствоваться ...

    Юридические консультации по расторжению брака и разводу

    Круглосуточная юридическая консультация по расторжению брака (развод). Важно! Вводите свои реальные данные (e-mail, имя, телефон, регион) и вам обязательно перезвонит наш юрист. В противном случае вы не получите консультацию. Люди ...

    Этапы эмиссии ценных бумаг и правовое регулирование

    Правовое регулирование эмиссии ценных бумаг в РФ Положения, регулирующие отношения по эмиссии ценных бумаг, закреплены в законе О рынке ценных бумаг от 22.04.1996 № 39-ФЗ. Кроме того, эмитентам следует руководствоваться ...

    Экологический аудит может быть обязательным или инициативным

    Экологический аудит — что это? Аудит обычно проводится в бухгалтерской сфере с целью проверки финансовой отчетности организации — о нем мы писали в соответствующей статье. Однако это не единственный вид ...

    Электронное правосудие: суды готовы к 100-процентной цифровизации

    22.05.2018 на пленарном заседании Совета судей РФ его председатель В. Мамонов рассказал о планах развития судопроизводства в сторону цифровизации. Судейское сообщество предлагает переводить в электронную форму все поступающие в суды ...

    Социальные пособия и выплаты матерям-одиночкам материальная помощь одиноким матерям, размер и расчет, как получить и оформить, документы и новости

    Женщина, которая в силу обстоятельств или по собственному желанию решила воспитывать ребенка в одиночестве, вправе рассчитывать на дополнительную социальную и финансовую поддержку от государства. Какие доступны пособия матери-одиночке в – ...

    Рейтинг@Mail.ru