Не пропусти
Главная » Документы » Расторжение договора купли продажи квартиры в 2017 – можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2017 – можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2017 - можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.

Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее.

Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст. 450 ГК РФ (далее также – Кодекс).

Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.

Получается, если ДКП хочет аннулировать покупатель квартиры, нужно договориться с продавцом, если наоборот, продавец желает прекратить правоотношения, нужно взять согласие от покупателя. То есть стороны должны прийти к взаимосогласию о расторжении.

Норма ч. 1 статьи является диспозитивной. Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.

Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч. 2 ст. 450 Кодекса:

  • если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;
  • в иных случаях, определенных законом или договором.



Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.

Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.

В какой срок можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

На основании ч. 3 ст. 425 Кодекса, законом или договором может предусматриваться, что обязательства сторон прекращаются вместе с окончанием времени действия договора.

По ДКП стороны считаются исполнившими обязательства после передачи квартиры от продавца к покупателю и госрегистрации права собственности в Росреестре.

В ч. 3 настоящей статьи также указано, что при отсутствии в контракте условия о времени действия, он действителен до момента окончания выполнения сторонами взаимных обязательств.

Таким образом, как только право на квартиру перейдет к покупателю, договор считается исполненным, обязательства сторон друг перед другом – выполненными.

Расторжение может быть произведено только в судебном порядке или путем обратной сделки – продажи покупателем квартиры бывшему продавцу.

По отношению к недвижимости применяется общее время исковой давности для защиты прав – согласно ч. 1 ст. 196 Кодекса, он составляет 3 года.

Ч. 1 ст. 200 ГК регламентирует – указанное время начинает течь со дня, когда физлицо узнало или должно было узнать о факте нарушения собственных прав.



Важно! Помните, что сроки давности могут прерываться, прекращать свое течение, а в отдельных случаях – восстанавливать свой ход. В Главе 12 ГК РФ приведены все необходимые нюансы.

Итак, как было сказано выше, основаниями для расторжения договора могут послужить:

  • обоюдное согласие сторон;
  • существенное изменение условий одной из сторон;
  • другие условия, предусмотренные в законе или в контракте.

Однако законом предусматривается еще одно основание для расторжения сделки – ее оспоримость или ничтожность.

Общие положения об оспоримости и ничтожности сделок приведены в ст. 166 Кодекса. Так, оспоримым является соглашение, которое признается таковым вследствие судебного решения, ничтожным – вне зависимости от такого признания.

Так, суд по заявлению стороны, чье право было нарушено, может признать сделку недействительной, если установит факты, что в отношении охраняемых законом прав заявителя были допущены серьезные нарушения.

В частности, ДКП могут аннулировать в следующих случаях:

  • если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
  • если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
  • квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
  • гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.



Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст. 167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2017 - можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Как это осуществить

Процедура расторжения будет зависеть от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в регистрирующем органе.

Так, согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218, договор между физлицами является основанием для госрегистрации перехода прав на имущество.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП с выдачей соответствующего свидетельства – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех прилагаемых к нему бумаг (ч. 1 ст. 16 настоящего Закона).

Таким образом, если стороны уже подписали ДКП, но еще не подали документы в Регистрационную Палату, необходимо заключить соглашение о расторжении ДКП. Такой порядок указан в ч. 1 ст. 452 Кодекса.

Согласно нормам этой статьи, соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и контракт о купле-продаже, то есть в письменной, без обязательного нотариального заверения.

Разумеется, заключение соглашения возможно, если обе стороны согласны на расторжение и не имеют взаимных претензий.



На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа. Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.

Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.

В силу ч. 3 ст. 425 Кодекса, если нет отдельного условия в соглашении, контракт действует до момента исполнения сторонами обязательства.

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств:

  • существенное нарушение условий контракта одной из сторон;
  • наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 Кодекса).

В течение 3 лет с момента обнаружения указанных выше обстоятельств заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата сторон в изначальное правовое положение.

Образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры вы можете посмотреть на этой странице.

Какие нужны документы



Перечень документации зависит от того, подали ли стороны ДКП в Росреестр для осуществления госрегистрации.

Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.

Если же процедура уже была запущена, начинают действовать правила, установленные в ст. 31 ФЗ № 218.

Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется.

Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

С исковым заявлением можно ознакомиться здесь.

По соглашению сторон

Досудебный порядок урегулирования споров является основным. Более того, обращаться в суд необходимо лишь после того, как другая сторона отказывается от расторжения или не дает вообще какого-либо ответа.

По прошествии 30-дневного срока заявитель может обращаться в суд, если считает, что его права были нарушены. Обращаем внимание, что суд расторгнет сделку только, если усмотрит наличие действительных оснований для прекращения правоотношений.



По инициативе покупателя

Закон не устанавливает отдельных положений для покупателя и продавца. Согласно положениям, обе стороны процесса находятся в равном правовом положении.

Соответственно, покупатель может расторгнуть договор только, если продавец согласен на такое действие.

В остальных случаях действует общее правило – обращаться в суд можно только, если нарушаются права. К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества.

В связи с неуплатой

На основании ч. 1 ст. 486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором. Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе.

В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

В связи с этим, при рассмотрении споров, которые связаны с неуплатой цены за квартиру, юридически значимыми будут факты – имела ли место быть передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования. В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной.



  • о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
  • о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
  • если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.

Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.

Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке, читайте в этой статье.

Видео: Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Какие документы для подтверждения РВП ?

Как подтвердить разрешение на временное проживание в РФ С понятием РВП приходится сталкиваться любому иностранцу, который решил жить в России. Под этой аббревиатурой подразумевают разрешение на временное проживание в пределах ...

Как составить отчет опекуна-2018 гг

Как составить отчет опекуна 2017-2018 гг. (бланк, образец заполнения) Отчет опекуна 2017-2018 – образец заполнения его изменился по сравнению с формами, актуальными для более ранних периодов. Его необходимо подать не ...

Как правильно оформить трудовой договор с иностранным работником , с образцами для скачивания

Как составить трудовой договор с иностранным работником Коротко: В 2015 годуразрешение на работу для иностранцев из безвизовых стран заменено патентом. Работодатели обязаны уведомлять органы ФМС о приеме такого работника в ...

Как получить РВП по программе переселения соотечественников

Какие документы нужны для подачи на РВП по программе переселения Разрешение на временное проживание дает мигрантам ряд преимуществ относительно проживания и трудоустройства. Законодательство предусмотрело порядок оформления документов. Для некоторых групп ...

Как получить международные правагода: все нюансы МВУ

Как получить международные водительские права : пошаговое оформление В России ежегодно увеличивается количество автомобилистов. По статистическим данным на 1000 человек граждан России приходится 317 индивидуальных машин. Автомобиль – это одно ...

Как получить международные водительские права ви году?

Как получить международные водительские права ? Добрый день, уважаемый читатель. В этой статье речь пойдет о водительских правах международного образца, которые могут потребоваться при управлении транспортными средствами за границей, и ...

Как получить международные водительские права (международного образца) и как они выглядят

Как сделать международные водительские права и их фото С марта 2011 года водители-новички и шоферы со стажем, меняющие права, получают документ, заметно отличающийся от предшественника. Это пластиковая карточка с фотографией ...

Как получить квоту на РВП

Как получить квоту на РВП Проведение значительного ужесточения миграционного законодательства в нашей стране привело не только к увеличению расходов на оформление разрешительных документов, но и их объема, что в свою ...

Как получить временное убежище в России для украинцев

Получение временного убежища в России Вопрос о том, как получить свидетельство о предоставлении временного убежища в России в сложившейся международной обстановке, стал особенно актуален. Наша страна готова взять под свою ...

Заявление о признании гражданина недееспособным – бланк, скачать в doc

Заявление о признании гражданина недееспособным В ________________ районный суд ________ области Лицо, в отношении которого ставится вопрос о признании недееспособным: Орган опеки и попечительства _________________ района __________________________ области Госпошлина: на ...

Заявление о двойном гражданстве в РФ

Как заявить о втором гражданстве Лицам, являющимся подданными двух государств, важно быть осведомленными в своих правах и обязанностях в таком случае. Это касается и вопроса уведомления ГУ МВД России о ...

Заявление о выдаче водительского удостоверения (прав) международного образца – , бланк

Как заполнить заявление о выдаче международного водительского удостоверения Для получения международного водительского удостоверения физическому лицу стоит собрать ряд документов и написать соответствующее заявление. Но есть ли унифицированная форма заявления, какие ...

Заявление на замену водительского удостоверения – образец, бланк, форма, скачать

Заявление на замену водительского удостоверения образец 2017 Для каждого, предусмотренного законом случая смены ВУ, имеется специальное заявление на замену водительского удостоверения (образец 2017). В нем указывается важная информация о владельце ...

Заявление на временную регистрацию образецгода, как написать, заявление от собственника, прекращение и продление регистрации, Жилищный консультант

Жилищный Консультант Ваш надежный помощник в жилищных вопросах Прописка и выписка Заявление на временную регистрацию Содержание статьи: Временная регистрация: подача заявления, требуемые документы. Действующее законодательство содержит требования, в соответствии с ...

Заявление в ГИБДД на замену водительского удостоверения: образец и бланк заявления, перечень документов, размер госпошлины

Заявление в ГИБДД 2017: как заменить водительское удостоверение Замена водительского удостоверения несложный процесс, однако требует немного личного времени для сбора и оформления документов. В данной статье мы рассмотрим, как нужно ...

Договор найма жилого помещения, Скачать образец

Договор найма жилого помещения В первом пункте ст.671 Гражданского кодекса РФ дается определение: договором найма жилого помещения называют такой договор, по которому одна сторона владелец жилого помещения или же управомоченный ...

Договор найма жилого помещения – образецгода

Договор найма жилого помещения В подобном соглашении принимают участие две стороны. К ним относится Наймодатель (владелец жилого помещения) и Наниматель (гражданин, решивший снять недвижимость). Общие положения договора Подписав данный договор, ...

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала,- Договор купли-продажи недвижимости – Образцы и бланки договоров

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала здесь есть куча образцов документов Автор документа Информация к документу Возможность использования материнского капитала с целью приобретения жилья предусмотрена статьёй 7 Федерального Закона ...

Договор аренды квартиры (найма жилого помещения) – скачать образец шаблонагода

Договор аренды квартиры (найма жилого помещения) Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора аренды квартиры #40;найма жилого помещения#41; за 2017 год в удобном для вас формате. Помните, что вы ...

Госпошлина на РВП : размер, реквизиты, квитанция

Размер госпошлины на РВП , как оплатить Получение разрешения на проживание – возможность для иностранца подтвердить свое право находиться и работать в Российской Федерации до момента получения вида на жительство. ...

Временное убежище в России, статус беженца

Предоставление убежища в РФ иностранцам: способы, получение, продление Нестабильная ситуация в собственном государстве побуждает многих иностранцев бросать дом и искать крышу над головой в чужой стране. Такие люди становятся самой ...

Рейтинг@Mail.ru