Не пропусти
Главная » Документы » Расторжение договора купли продажи квартиры в 2017 – можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2017 – можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2017 - можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.

Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее.

Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст. 450 ГК РФ (далее также – Кодекс).

Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.

Получается, если ДКП хочет аннулировать покупатель квартиры, нужно договориться с продавцом, если наоборот, продавец желает прекратить правоотношения, нужно взять согласие от покупателя. То есть стороны должны прийти к взаимосогласию о расторжении.

Норма ч. 1 статьи является диспозитивной. Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.

Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч. 2 ст. 450 Кодекса:

  • если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;
  • в иных случаях, определенных законом или договором.



Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.

Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.

В какой срок можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

На основании ч. 3 ст. 425 Кодекса, законом или договором может предусматриваться, что обязательства сторон прекращаются вместе с окончанием времени действия договора.

По ДКП стороны считаются исполнившими обязательства после передачи квартиры от продавца к покупателю и госрегистрации права собственности в Росреестре.

В ч. 3 настоящей статьи также указано, что при отсутствии в контракте условия о времени действия, он действителен до момента окончания выполнения сторонами взаимных обязательств.

Таким образом, как только право на квартиру перейдет к покупателю, договор считается исполненным, обязательства сторон друг перед другом – выполненными.

Расторжение может быть произведено только в судебном порядке или путем обратной сделки – продажи покупателем квартиры бывшему продавцу.

По отношению к недвижимости применяется общее время исковой давности для защиты прав – согласно ч. 1 ст. 196 Кодекса, он составляет 3 года.

Ч. 1 ст. 200 ГК регламентирует – указанное время начинает течь со дня, когда физлицо узнало или должно было узнать о факте нарушения собственных прав.



Важно! Помните, что сроки давности могут прерываться, прекращать свое течение, а в отдельных случаях – восстанавливать свой ход. В Главе 12 ГК РФ приведены все необходимые нюансы.

Итак, как было сказано выше, основаниями для расторжения договора могут послужить:

  • обоюдное согласие сторон;
  • существенное изменение условий одной из сторон;
  • другие условия, предусмотренные в законе или в контракте.

Однако законом предусматривается еще одно основание для расторжения сделки – ее оспоримость или ничтожность.

Общие положения об оспоримости и ничтожности сделок приведены в ст. 166 Кодекса. Так, оспоримым является соглашение, которое признается таковым вследствие судебного решения, ничтожным – вне зависимости от такого признания.

Так, суд по заявлению стороны, чье право было нарушено, может признать сделку недействительной, если установит факты, что в отношении охраняемых законом прав заявителя были допущены серьезные нарушения.

В частности, ДКП могут аннулировать в следующих случаях:

  • если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
  • если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
  • квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
  • гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.



Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст. 167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2017 - можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Как это осуществить

Процедура расторжения будет зависеть от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в регистрирующем органе.

Так, согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218, договор между физлицами является основанием для госрегистрации перехода прав на имущество.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП с выдачей соответствующего свидетельства – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех прилагаемых к нему бумаг (ч. 1 ст. 16 настоящего Закона).

Таким образом, если стороны уже подписали ДКП, но еще не подали документы в Регистрационную Палату, необходимо заключить соглашение о расторжении ДКП. Такой порядок указан в ч. 1 ст. 452 Кодекса.

Согласно нормам этой статьи, соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и контракт о купле-продаже, то есть в письменной, без обязательного нотариального заверения.

Разумеется, заключение соглашения возможно, если обе стороны согласны на расторжение и не имеют взаимных претензий.



На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа. Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.

Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.

В силу ч. 3 ст. 425 Кодекса, если нет отдельного условия в соглашении, контракт действует до момента исполнения сторонами обязательства.

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств:

  • существенное нарушение условий контракта одной из сторон;
  • наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 Кодекса).

В течение 3 лет с момента обнаружения указанных выше обстоятельств заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата сторон в изначальное правовое положение.

Образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры вы можете посмотреть на этой странице.

Какие нужны документы



Перечень документации зависит от того, подали ли стороны ДКП в Росреестр для осуществления госрегистрации.

Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.

Если же процедура уже была запущена, начинают действовать правила, установленные в ст. 31 ФЗ № 218.

Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется.

Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

С исковым заявлением можно ознакомиться здесь.

По соглашению сторон

Досудебный порядок урегулирования споров является основным. Более того, обращаться в суд необходимо лишь после того, как другая сторона отказывается от расторжения или не дает вообще какого-либо ответа.

По прошествии 30-дневного срока заявитель может обращаться в суд, если считает, что его права были нарушены. Обращаем внимание, что суд расторгнет сделку только, если усмотрит наличие действительных оснований для прекращения правоотношений.



По инициативе покупателя

Закон не устанавливает отдельных положений для покупателя и продавца. Согласно положениям, обе стороны процесса находятся в равном правовом положении.

Соответственно, покупатель может расторгнуть договор только, если продавец согласен на такое действие.

В остальных случаях действует общее правило – обращаться в суд можно только, если нарушаются права. К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества.

В связи с неуплатой

На основании ч. 1 ст. 486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором. Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе.

В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

В связи с этим, при рассмотрении споров, которые связаны с неуплатой цены за квартиру, юридически значимыми будут факты – имела ли место быть передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования. В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной.



  • о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
  • о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
  • если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.

Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.

Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке, читайте в этой статье.

Видео: Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Как получить международные водительские права в 2017 и 2018 году?

Как получить международные водительские права в 2017 году? Добрый день, уважаемый читатель. В этой статье речь пойдет о водительских правах международного образца, которые могут потребоваться при управлении транспортными средствами за ...

Сайт обо всем

Трудовой договор с иностранным гражданином – образец по патенту, физического лица в 2017 году

Заключение трудового договора с иностранным гражданином Последние десятилетия широко распространена практика найма мигрантов из других стран. Беспрерывный поток дешевой рабочей силы, безусловно, выгоден для государственных и частных предприятий. В основном ...

Миграционная карта в Россию: образец заполнения в 2017 году

Порядок оформления миграционной карты в Россию Непременная процедура, которую вынуждены проходить иностранцы при пересечении российской границы, – это паспортный контроль, который предусматривает, что, помимо основного документа, удостоверяющего личность, у каждого ...

Как сделать отказ от гражданства Казахстана в 2017 году

Отказ от гражданства Казахстана: процедура, документы, последствия Республика Казахстан (РК) сейчас является одной из самых благополучных республик, входивших когда-то в Советский Союз. Тем не менее число граждан этой страны, желающих ...

2-НДФЛ 2017 бланк справки и образец заполнения скачать бесплатно

2-НДФЛ 2017 бланк справки Бухгалтерам предприятий, индивидуальным предпринимателям справки 2-НДФЛ приходится заполнять регулярно. Этот документ включает сведения о полученных денежных средствах и вычтенных налогах в пользу государства, межведомственных фондов. Для ...

Заявление о двойном гражданстве в РФ в 2017 году

Как заявить о втором гражданстве в 2017 году Лицам, являющимся подданными двух государств, важно быть осведомленными в своих правах и обязанностях в таком случае. Это касается и вопроса уведомления ГУ ...

Как оплачивать патент иностранному гражданину в 2017 году

Оплата патента на работу Привлечение рабочей силы в Российскую Федерацию из стран, въезд из которых не требует наличия российской визы, набирает все большую популярность, несмотря на уменьшение выданных патентов после ...

Образец заполнения заявления на гражданство РФ в 2017 году

Заявление на гражданство РФ в 2017 году (бланк и образец заполнения) Российская Федерация и по сей день продолжает оставаться одной из наиболее благополучных, в том числе с точки зрения экономики, ...

Заявление о выдаче вида на жительство в 2017 году: образец бланка

Вид на жительство – заполняем заявление Российские власти уведомляют, что ВНЖ считается действительным 5 лет, не более. Когда этот период заканчивается его можно без проблем продлить на точно такой же ...

Категории водительских прав РФ нового образца в 2017 году – расшифровка категорий и подкатегорий нового водительского удостоверения России

Категории водительских прав РФ нового образца в 2017 году – расшифровка категорий и подкатегорий, фото нового водительского удостоверения Водительское удостоверение (или права) – это документ, который дает право на управление ...

Фото на загранпаспорт нового образца в 2017 году: требования, размер и цена

Все требования к фото на загранпаспорт нового образца Требования к фото на загранпаспорт нового образца в 2017 году изменились. Большинство российских отделений ФМС, выдающих загранпаспорта нового образца, оснащены специальными аппаратами ...

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала, 2017 – Договор купли-продажи недвижимости – Образцы и бланки договоров

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала — здесь есть куча образцов документов Автор документа Информация к документу Возможность использования материнского капитала с целью приобретения жилья предусмотрена статьёй 7 Федерального ...

Требования к фото на загранпаспорт РФ нового образца в 2017 году

Требования к фотографиям на загранпаспорт нового образца РФ При оформлении загранпаспорта, любой человек обязан сделать фотографии. В настоящее время эта процедура является быстрой и доступной. Однако существуют специальные требования к ...

Фото на загранпаспорт нового (старого) образца, требования в 2017 году

Какие предусмотрены требования к фотографии на загранпаспорт нового и старого образца в 2017 году С введением нового типа заграничных паспортов изменились и требования к фото на загранпаспорт. Дело в том, ...

Квитанция об уплате госпошлины за водительское удостоверение (права) – образец, в 2017 году, за замену, за международное

Как заполнить квитанцию об уплате госпошлины за водительские права Замена водительского удостоверения в некоторых ситуациях является обязательной процедурой. Наиболее часто встречаемые случаи: истечение срока действия документа, утрата или хищение, смена ...

Как получить квоту на РВП в 2017 году

Как получить квоту на РВП в 2017 году Проведение значительного ужесточения миграционного законодательства в нашей стране привело не только к увеличению расходов на оформление разрешительных документов, но и их объема, ...

Электронные паспорта с 2017 года

Законы РФ 2017 Правительством России был анонсирован ввод электронных удостоверений личности для граждан. Электронные паспорта с 2017 года должны были стать заменой действующим бумажным аналогам. Мнение в обществе о необходимости ...

Расторжение договора купли-продажи квартиры в 2017 году по соглашению и в суде, как расторгнуть договор после регистрации по инициативе одной стороны, образец искового заявления, Жилищный консультант в 2017 году

Жилищный Консультант Ваш надежный помощник в жилищных вопросах Покупка квартиры Расторжение договора купли-продажи Содержание статьи: Условия расторжения Реализация положений договора купли-продажи квартиры происходит на основании гражданского законодательства. По закону договор ...

Электронные паспорта начнут выдавать в России с 2017 года

Электронный паспорт гражданина РФ с 2017 года С 1 января 2017 года в Российской Федерации начнется массовая выдача совершенно новых паспортов, а именно электронных. Среди населения ходят неоднозначные замечания по ...

Заявление о выдаче водительского удостоверения (прав) международного образца – в 2017 году, бланк

Как заполнить заявление о выдаче международного водительского удостоверения Для получения международного водительского удостоверения физическому лицу стоит собрать ряд документов и написать соответствующее заявление. Но есть ли унифицированная форма заявления, какие ...

Утеря паспорта – восстановление, документы, образец заявления, штраф в 2017 году

Восстановление паспорта при утере Владение и сохранение главного личного документа, паспорта, должно осуществляться по установленному законом порядку. В случае утери или кражи документа следует в обязательном порядке сообщить в паспортный ...

Рейтинг@Mail.ru